Pengevett

 

"Flytte" eiendommer fra privat til AS

Dette er en diskusjon om "Flytte" eiendommer fra privat til AS i Bolig og annen eiendom-forumet, en del av Bygg formue!-kategorien; Hei! Jeg har tenkt på å flytte to leiligheter som er eid privat over til AS for å minimere risikoen. ...


Go Back   Pengevett > Pengeprat > Bygg formue! > Bolig og annen eiendom

Register FAQ Members List Kalender Search Today's Posts Mark Forums Read

Notices


Reply

 

LinkBack Thread Tools Display Modes
  #1 (permalink)  
Old 15-06-2016, 00:20
Member
 
Join Date: Nov 2015
Posts: 33
"Flytte" eiendommer fra privat til AS

Hei!

Jeg har tenkt på å flytte to leiligheter som er eid privat over til AS for å minimere risikoen. Derfor lurte jeg på om det er noen vei utenom å overføre disse uten å betale dokumentavgift. Jeg regner med dette isåfall regnes som en "transaksjon" fra meg privat til bedrift?
Reply With Quote
  #2 (permalink)  
Old 15-06-2016, 18:32
Senior Member
 
Join Date: Dec 2009
Posts: 1.407
Du må nok enten selge eirndommene til selskapet eller bruke de som tinginnskudd. Begge alternativene vil utløse evt. gevinstbeskatning og dokumentavgift. Du kan jo evt. ta kontankt med en revisor og høre hva de sier.
Reply With Quote
  #3 (permalink)  
Old 16-06-2016, 19:52
Member
 
Join Date: Apr 2016
Location: Oslo
Posts: 40
Du kan vel muligens opprette et enkeltmannsforetak for å konvertere dette til et AS, men dersom du tar en telefon til en revisor eller advokat vil de sikkert kunne gi deg et klart svar på dette. Eventuelt kan et AS opprettes, for å så selge leilighetene svært billig til selskapet? Dersom det ikke er forkjøpsrett i borettslaget vil ingen nekte deg å selge leilighetene for 1kr til selskapet?
Reply With Quote
  #4 (permalink)  
Old 16-06-2016, 22:18
Member
 
Join Date: Nov 2015
Posts: 33
Var noe i den duren jeg tenkte på finansmannen. Begge er selveier, så håper det ikke er noe problem å "selge" de til AS for en symbolsk sum.
Reply With Quote
  #5 (permalink)  
Old 16-06-2016, 23:58
Senior Member
 
Join Date: Dec 2009
Posts: 1.407
Quote:
Originally Posted by FinansMannen View Post
Eventuelt kan et AS opprettes, for å så selge leilighetene svært billig til selskapet? Dersom det ikke er forkjøpsrett i borettslaget vil ingen nekte deg å selge leilighetene for 1kr til selskapet?
Revisor, Skatteetaten og Norges lover vil nekte deg det. Transaksjoner mellom nærstående skal gjøres til markedspris/reell verdi. Veien om ENK er kanskje mulighet, men da må du sannsynliggjøre at du har brukt eiendommene dine i næring. Altså må ENK-et ha som (registrert) formål å drive utleie eller kjøp og salg av eiendom. Om du så slipper gevinstbeskatning ved omdanning av ENK må du sannsynligvis uansett betale dokumentavgiften, ettersom boligene vil få en ny juridisk eier.

Last edited by usikker; 17-06-2016 at 00:05.
Reply With Quote
  #6 (permalink)  
Old 17-06-2016, 00:07
Senior Member
 
Join Date: Dec 2009
Posts: 1.407
Hvilken risiko er det forresten du ønsker å minimere ved overføring av eierskapet til AS?
Reply With Quote
  #7 (permalink)  
Old 17-06-2016, 13:39
Member
 
Join Date: Apr 2016
Location: Oslo
Posts: 40
Quote:
Originally Posted by usikker View Post
Hvilken risiko er det forresten du ønsker å minimere ved overføring av eierskapet til AS?
Dersom man har over 5 boenheter til utleie vil man bli beskattet som næringsdrivende uavhengig om man faktisk har registrert et ENK. Dette blir da en samlet skattebyrde som vil være høyere enn skattebyrden ved et AS selv om alt overskudd blir tatt ut som utbytte.

I en artikkel på Hegnar.no sier advokat Camilla Fiskevoll at det ble innført et fritak 01.01.2016 som gjør at en slipper dokumentavgift ved overføring fra ENK til AS. Har snakket med noen revisorer på jobb, og de mener at det kan påløpe gevinstbeskatning på deg som privatperson, men var svært klar på at det ikke er noen vits i å overføre kun to leiligheter til et AS.
Reply With Quote
  #8 (permalink)  
Old 17-06-2016, 17:35
Member
 
Join Date: Nov 2015
Posts: 33
Kan man lett overføre to leiligheter fra privat til ENK eller blir dette det samme? Altså fra privat til AS eller ENK til AS?
Skjønner at 2 leiligheter blir liten vits, men har i tankene å bygge bolig som jeg bor i selv med 3 hybler. Da vil evt grensen på 5 slå inn. Tenkte som så da at alt som bygges utenom den jeg bor i selv blir i et eget selskap.

Minimerer risikoen ift at det jeg maksimalt kan tape er aksjekapitalen, om jeg har rett?
Reply With Quote
  #9 (permalink)  
Old 18-06-2016, 12:56
Senior Member
 
Join Date: Dec 2009
Posts: 1.407
Quote:
Originally Posted by FinansMannen View Post
Dersom man har over 5 boenheter til utleie vil man bli beskattet som næringsdrivende uavhengig om man faktisk har registrert et ENK. Dette blir da en samlet skattebyrde som vil være høyere enn skattebyrden ved et AS selv om alt overskudd blir tatt ut som utbytte.
Skatt i seg selv er vel ikke å anse som en risiko? Du vet jo at du må betale skatt. Vet ikke om det har kommet nye regler på dette i det siste, men tidligere har i hvert fall flere regnet ut at det lønner seg å eie inntil 4 utleieboliger privat framfor via et AS, rent skattemessig.
Reply With Quote
  #10 (permalink)  
Old 18-06-2016, 13:10
Senior Member
 
Join Date: Dec 2009
Posts: 1.407
Quote:
Originally Posted by Oskar View Post
Kan man lett overføre to leiligheter fra privat til ENK eller blir dette det samme? Altså fra privat til AS eller ENK til AS?
Om det er lett vet jeg ikke, men mitt inntrykk er at veien om drift via ENK og så overføring til AS generelt er en del styr. Det kreves revisorbekreftelse av åpningsbalansen, så da må du i hvert fall overbevise revisor om at du har drevet eiendomsvirksomhet i ENK-et ditt.

Quote:
Originally Posted by Oskar View Post
Skjønner at 2 leiligheter blir liten vits, men har i tankene å bygge bolig som jeg bor i selv med 3 hybler. Da vil evt grensen på 5 slå inn. Tenkte som så da at alt som bygges utenom den jeg bor i selv blir i et eget selskap.
Hvis de tre hyblene inngår i den samme eiendommen du selv bor i og ikke er selvsetendige seksjoner (f.eks. i et sameie) kan de leies ut skattefritt så lenge de utgjør mindre enn 50% av samlet boareal i eiendommen. Grensen på 5 eiendommer går på antall separate eiendommer/eierseksjoner/eierandeler du eier, så vidit jeg har forstått.

Quote:
Originally Posted by Oskar View Post
Minimerer risikoen ift at det jeg maksimalt kan tape er aksjekapitalen, om jeg har rett?
Hvis du overdrar lelighetene til AS-et vil du også kunne tape leilighetene ved en evt. konkurs, eller i hvert fall risikere at de ble tvangssolgt for dekke kreditorers krav. Igjen, hvis hyblene du nevner er en del av boligen du selv bor i må jo enten hele denne overføres til AS-et eller du må seksjonere ut hyblene som separate enheter og overføre disse til AS-et.

Du kan også ta en telefon til Skatteetaten og forhøre deg om hvordan de vil virdere ditt scenario konkret skattemessig.

Igjen, jeg er ikke helt klar å hvilken risiko du ønsker å minimere med å overføre boligene til et aksjeselskap. Med mindre du har leietagere som står i fare for å rasere hele bygget anser jeg risikoen ved å leie ut som ganske håndterbar. Du må sørge for depositum og evt. en egen buffer for reperasjoner, o.l., men så lenge du har cash-flow til å betjene evt. lån på eiendommene bør risikoen være ganske lav. Og klarer du ikke å betjene lånene så vil jo evt. løsningen være å selge boligene, men det utfallet vil bli akkurat det samme om du kommer i den samme situasjonen når eierskapet er via et AS.

Et argument kan selvsagt være at du ønsker å adskille din privat økonomi fullstendig fra utleievirksomheten, men kostnaden for å gjøre det blir altså vesentlig høyere administrasjonskonstnader (regnskap, etc. ) for et AS samt økt skatt på leieinntektene via AS-et. Leier du ut via AS må du først skatte 25% av overskuddet (inntekter minus utgifter), så må du skatte 28.75% av utbytte du tar ut av selskapet. Samlet blir dette 46.6% skatt på overskuddet i stedet for 0% på de skattefrie hyblene og 25% på de to andre lelighetene ved privat eie. Dersom selskapet også eier boligen du selv bor i må du enten betale leie til selskapet eller du må skatte av fordelen ved å bo der.

Last edited by usikker; 18-06-2016 at 13:19.
Reply With Quote
Reply



Thread Tools
Display Modes

Posting Rules
You may not post new threads
You may post replies
You may not post attachments
You may not edit your posts

BB-koder er On
Smilies are On
[IMG] code is On
HTML code is Off
Trackbacks are On
Pingbacks are On
Refbacks are On

Similar Threads

Thread Thread Starter Forum Replies Last Post
Hvordan ""spare"" penger ved hjelp av coop? Sjokolademynter Generell pengeprat 16 17-07-2013 22:26
Rick Ferri om å kjøpe aksjer i "solide bedrifter" Gullskjegg Nyheter, artikler og blogginnlegg om økonomi 2 29-05-2012 10:26
Når en "nerd" og en "free spirit" skal lage budsjett sammen Lin Penger og parforhold 8 21-04-2012 01:53
Master i jobben eller "lønn og grønne skoger"? Lusa Generell pengeprat 12 14-04-2012 13:50
"Syke barn i familien" - informasjon og veiledning til foreldre. Fra regjeringen.no viking Nyheter, artikler og blogginnlegg om økonomi 0 24-04-2009 20:08


Alle klokkeslett er GMT +2. Klokken er nå 17:01.


Powered by vBulletin® Version 3.7.3
Copyright ©2000 - 2017, Jelsoft Enterprises Ltd.
Search Engine Optimization by vBSEO 3.2.0
Logo av Aksjebloggeren