Announcement

Collapse
No announcement yet.

Er denne utleieboligen lønnsom?

Collapse
X
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts

  • Er denne utleieboligen lønnsom?

    Ser på utleiebolig for imvestering. Prisantydning 1,250. Har kjeller og 2 etg. Alle plan innredet som hver sin enhet, men reg som enebolig. Har vært utleid til 3stk for 16k ink strøm. Tror kjellern kan være litt på kanten (ikke sett det ennå), men satser på å bruksendre til 2 godkjente enheter (ønsker å drive med god samvittighet). Litt påkost og uferdigheter må regnes, men snekker selv. Tenker at leie på de 2 enhetene bør gå greit m/12k+strøm (forsiktig ansatt).
    Prisstigning vil det nok få, sentralt beliggende, men markedet i området er lavt. Tenker det gjerne bør betale seg fra start, så får stigningen bli bonus v/salg.
    Høres dette ut som en investering. Hvor går smertegrensa for hva man kan betale for huset med 12k mnd inntekt? (huspris+påkost)



  • #2
    For lite informasjon til å gi en god vurdering.

    Spesielt er det kostnadsbildet som mangler - løpende kostnader. Forsikring, strøm, løpende vedlikehold, offentlige avgifter, evt. sameiekostnader (antar ikke?), internett/TV.

    Sånn generelt, så er mange investorer i dag villige til å betale over 2 mill for en eiendom med 12k/mnd i leieinntekt. 2 mill gir drøyt 7% brutto yield mens 2,7 mill gir drøyt 5% brutto yield. Så det kommer an på hva slags yield du er ute etter. Dette gjelder dog for sentrale strøk, jeg vet ikke hvordan det er på bygda. Og ikke glem netto yield (yield etter kostnader), som for eneboliger ofte kan være ganske lave pga. høyere vedlikeholdskostnader.

    1,25 mill for 16k/mnd i leieinntekter hørtes vilt ut. Jeg ville spurt meg selv hvorfor den selges og gjort nøye research på hva som trengs av oppgraderinger.
    Last edited by fyllefanten; 07-09-16, 14:59.

    Comment


    • #3
      Off. Utgifter er satt til 7689. I tilegg er vann og avløp samt forsikring. Som sekundærbolig blir vel dette høyere. Tenker meg egentlig 20k i det. Ja påkostninger er påregnelig, en del uferdighet samt at jeg ønsker ordna forhold og omsøke det med 2 bruksenheter- vil medføre kostnader vedtilpasninger. Lurer derfor på smertegrensa. Så kan jeg regne på hva det vil koste å utbedre og trekke det fra for å finne ut hvor langt jegvil strekke meg.


      Comment


      • #4
        Likevel, "smertegrensa" vil være forskjellig avhengig av hvem du spør. Spør du meg går den sannsynligvis på rundt 1,6 mill totalt for en slik eiendom, men det er pga flere faktorer som kanskje ikke gjelder deg som f.eks. finansiell stilling før kjøpet og mine krav til kontantstrøm og nettoyield. Andre vil kanskje ha en smertegrense på 3 mill fordi de aksepterer å "gå i null" med kontantstrømmen og har stor tro på verdiøkning.

        Så det kommer an på hva du mener med "smertegrense".

        Hvordan skal kjøpet finansieres?
        Tåler du/er du villig til å ha negativ kontantstrøm? Evt. hvilke krav setter du til kontantstrøm og skattemessig resultat?
        Hvilken pris vil gjøre at du går i null med skattemessig resultat og får negativ kontantstrøm?
        Hvilken pris vil gjøre at du går i pluss med skattemessig resultat men går i null med kontantstrøm?
        Hvilken pris gir overskudd i både resultat og kontantstrøm?

        Comment


        • #5
          Har ikke gjeld på egen bolig idag. Ca 800k i disponible kr * 1160k i disp flexilån (pant i egen bolig). Blir altså ikke mye belånt, men flexilån blir nok utnyttet (god rente) da en del er i BSU og boligsparekonto (venter ut dette til jeg er 32).
          Verdistigning av boligen tror jeg på, men ikke det heteste markedet. Så ved påkostning tror jeg det vil gå noen år før det innhenter seg da kjøp/salg også koster sitt.
          V/16k var 3 enheter utleid og ink strøm. Kjeller var da utleid som egen, dette anser jeg som neppe lovlig. Min tanke er derfor kanskje å tilføye kjellerleiligheten til 1etg. og omsøke set med 2 boenheter. Registrert kun som enebolig idag.


          Comment

          Working...
          X