Announcement

Collapse
No announcement yet.

Kjøpt utleiebolig, hva tror dere om lønsomheten?

Collapse
X
  • Filter
  • Time
  • Show
Clear All
new posts

  • Kjøpt utleiebolig, hva tror dere om lønsomheten?

    Etter mange år med sondering og bud på utleieobjekt fikk jeg plutselig tilslag på en eiendom. Dyrere enn hva jeg hadde tenkt meg, men også mye mer enn andre jeg har kikket på. Vil noen uttale seg om mitt prosjekt har en gode fremtidsutsikter?

    Eiendommen:
    - Horisontaldelt tomannsbolig, benyttet som enebolig (reg. som tomannsbolig) men skal være grei å dele av igjen. Dobbel garasje med sykkelbod. Fra 1958 med mye vedlikehold i nyere tid: drenering, etterisolering, vinduer, tak og
    et nytt bad. Hver andel forholdsvis like; 2sov, kjøkken, stue, bad og terrasse.
    I tillegg er det en uinnredet kjeller med støpt hvelv, utgang til bakkeplan og mulighet for egen adkomst/parkering. Grunnen til at jeg nevner kjeller er at jeg håper jeg kan klare å etablere en 3. Boenhet i denne over tid, men det vil bli bonus (hvelvet bør duge som brannskille hvertfall).
    - Videre følger det en ubebygd tomt, fradelt fra eiendommen. Denne er regulert til enebolig evt. vertikaldelt tomannsbolig. Tomten er taksert til 550.000, med bekreftet bud på 430.000 tidligere iår.
    - Beliggenheten er god i boligfelt relativt sentralt/utkant av bykjerne med direkte nærhet til barnehage/skole/buss etc.

    Noen tall:
    - Kjøpssum 2,9mill. ink. tomten. Med omkostninger og litt klargjøring for utleie er vi nokk på 3mill. Men så er det nok lite som bør gjøres, fasaden er jo relativt ny og innvendig en helt grei utleiestandard.
    - offentlige kostnader er 11-12.000. Forsikring har jeg sjekket litt og er varierende fra 5-15.000! Satser på jeg skal klare å få disse kostnader sammenlagt til 20-25.000.
    - I leie har jeg et mål om min 20.000kr for de 2 enhetene. Om kjeller blir godkjent over tid blir selfølgelig alt lettere, men den blir som sagt en evt. "Bonus".
    - Tomten vet jeg ikke om jeg skal prøve å etablere et prosjekt på over tid eller selge. Isåfall ser jeg på denne som en liten sikkerhetsventil på 4-500.000.
    - Klar over at markedet i Oslo er synkende, men tendensen er anerledes her hvor markedet er vært lavt i forhold til resten av landet og stigende. Har tro på en grei prisstigning over tid og det er her jeg ser en del av gevinsten om jeg får
    dette til å gå rundt.

    Hva tror dere? For det første, vil eiendommen til 3mill og utgiftene bære seg med leieinntekter på 20.0000kr/mnd? Går det så blir det jo gøy og vurdere de videre potensial med kjeller/tomt. Kjeller kan bli stoppet av bygningsmyndigheter og langt fra sikkker. Tomten vil nok ha sin verdi, men konsesjon og må egentlig enten selges eller bebygges innen 5år (utsettelse vil nok være mulig), siste mulighet er jo å føye eiendommene isammen igjen (men det er jo en del av verdien å ha en ekstra regulert boligtomt). Gla for alle innspill. Ny i eiendomsspekulasjon😉



  • #2
    Hei oppusser.
    Dette ble jæ…a mye.
    Vet du ikke om dette går økonomisk?
    Uansett, hvis jeg har forstått deg korrekt så lurer du på om samlede leieinntekter pr måned på kr 20 000,00 – tjue tusen, vil kunne klare å betjene en samlet gjeld på
    kr 3 000 000,00 – tre millioner.

    Låneberegning.
    Alle beregningene er uten bankens gebyrer og omkostninger.
    7 % rente med stresstesting
    Annuitetsberegning av lånet, med stresstesting på 7 % – syv prosent p.a. og en nedbetalingstid over 30 år = 360 mnd.
    Beregningen viser at du skal kunne betjene et lån på 3.006.151,36, tre millioner ett hundre og femti en kr og trettiseks øre.

    4 % rente
    Samme betingelser som over, men med den endring at renten nå er satt til 4 % - fire prosent. Med en rente på 4 % - fire prosent vil du kunne betjene et lån på 4.189.224,81
    Fire millioner et hundre og åtti ni tusen to hundre og tjuefire kroner og åttien øre.

    Fortløpende utgifter.
    Ikke glem å ta hensyn til fortløpende vedlikeholdsutgifter.
    Uforutsette utgifter. Rep av el, rør anlegg.
    Ytre og indre vedlikehold.

    Husleieavtale.
    Gå til Forbrukerrådet https://www.forbrukerradet.no/forside/bolig/husleie/ hvis du ikke allerede har gjort det.

    Jeg anbefaler at du ikke skriver en husleieavtale full av juridiske ord og uttrykk, osv.
    Dette kan fort slå tilbake på deg av en advokat. De vrir og vrenger på alt.

    Anbefaler at du bruker Forbrukerrådets husleieavtale.
    Den finner du her https://eskjema.forbrukerradet.no/sk...ontrakt?lang=1
    Anbefaler at du som et tillegg til denne avtalen klargjør spesifikt hva som er ditt ansvar, som utleier, og hva som er leietakers ansvar.
    Dette vil du også finne mer om på Forbrukerrådets sider.

    Inkluder i husleieavtalen.
    Få med at leietaker plikter å klippe plenen og måke.
    1) Hva som er inkludert i husleieprisen. Internett, kabeltv, strøm, osv.
    2) Hva kan leietaker gjøre med boligen? Bygge / fjerne vegger? Bygge om rom.
    3) Oppussing Hvis leietaker ønsker å pusse opp, gjør leietaker dette for egen regning, men du skal godkjenne planene, og eventuelt offentlig godkjenning.
    4) Når det skal være ro i boligen, med hensyn på naboer. Ref horisontaltdelt bolig.

    Vær klar over at kommunale avgifter ikke kan tas inn i husleieprisen.

    Utkastelse av leieboer.
    Hvis du ikke kan noe rundt det juridiske om tvangsutkastelse av leieboer, eller som det heter tvangsfravikelse, så må du engasjere advokat. Det er ikke billig.
    Du vil kunne finne på nettet hvordan dette skal gjøres juridisk korrekt.
    Uansett så må du betale alle kostnader i forkant.

    Sett deg godt inn i husleieloven. Lov om husleieavtaler
    Den finner du her https://lovdata.no/dokument/NL/lov/1999-03-26-17
    Regnskap.
    Du er pliktig til å føre regnskap.
    Enten føre du selv regnskap, eller du må få noen til å føre det for deg. Det siste koster penger. En gang i tiden brukte jeg et program som het daTax. Meget bra. Skåret helt riktig ved skatteberegning. Skrev ut alle nødvendige skjema til skatteoppgjør.
    Nå heter det Visma. Du finner det her, og kan prøve det i 2 – to uker gratis. Da får du i hvert fall sett på det, og vurdert om du er interessert i å føre regnskap selv.
    https://www.visma.no/sma-bedrifter/m...E&gclsrc=aw.ds

    Selskapsform
    Hvis du registrerer dette som enkeltpersonsforetak, hefter du med alt du eier og har. Hvis det går ad undas så kan din bolig gå i dragsuget.
    Registrer som DA, delt ansvar, eller AS.
    Fant denne: 3 selskapsformer alle bør kjenne til - FirmaHjelp

    Depositum
    Ikke glem og krev depositum.
    Depositum kan settes til maksimalt 6 – seks ganger månedshusleie.
    Depositumskonto skal du opprette, og er en egen kontotype. Det koster noen hundre kroner. Sette det IKKE inn på noen av dine egne konti.

    Dette var alt jeg kom på nå. Litt mer enn hva du ba om. Men likevel…


    Med vennlig hilsen
    TBergh
    Med vennlig hilsen
    Tore Bergh
    t53.berg@gmail.com

    Comment


    • #3
      Takk for svar Jeg har selv tro på investeringen, så spørsmålet var vel om fler syntes det hørtes fornuftig ut? Skal gå igjennom linkene du har lagt til. Gikk med i huseierne også for å kunne få litt juridisk støtte, tilgang til husleiekontrakter/dokumentasjon og litt diverse rabattordninger. Har et ENKF og regnskapsfirma fra før da jeg er selvstendig. Men har vurdert AS nå med tanke på risiko. Tror jeg skal takle det meste med utleieboligen, men ved utvikling av tomta vil jeg kanskje være mer forsiktig og sikre meg ved et AS.


      Comment


      • #4
        De prisene var ekstremt lave.

        Er det en fraflyttingskommune?

        Får du leid ut og får du 20000? Det er vel de viktigste spørsmålene.
        Gjeld er roten til økonomisk ruin.

        Comment

        Working...
        X